Czy ceny mieszkań gwałtownie spadną? Poznaj opinie ekspertów!

6 lat temu

Rynek nieruchomości w Polsce od wielu lat odnotowuje stabilny wzrost. Wysoki popyt na mieszkania z rynku pierwotnego bezpośrednio przekłada się na wysokość ich cen. Deweloperzy i pośrednicy nieruchomości zgodnie przyznają, że tak dobrze nie było od lat. Pojawiają się jednak głosy, że tendencja wzrostowa nie potrwa długo – specjaliści oczekują kryzysu i spadku cen mieszkań. Trudno sobie to jednak wyobrazić, zwłaszcza, że na rosnące ceny wpływa coraz więcej czynników, w tym przede wszystkim malejąca ilość dobrze zlokalizowanych gruntów. Jak sytuację na rynku nieruchomości widzą eksperci? Poznaj ich opinie.

Począwszy od 2014 r. rośnie zarówno popyt na mieszkania od deweloperów, jak i ich sprzedaż. W wielu przypadkach wzrost sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym, a ostatnio również na wtórnym, przerósł oczekiwania specjalistów od nieruchomości. Z każdym rokiem dynamika rozwoju rynku nieruchomości w Polsce jest coraz większa. Tylko w 2017 r., jak podaje „Rzeczpospolita”, w sześciu największych miastach w Polsce deweloperzy sprzedali łącznie ponad 72 tys. mieszkań. To potwierdzenie, że popyt, a jednocześnie podaż, mieszkań w Polsce są najwyższe od lat. Dobra sytuacja na rynku widoczna jest również w cenach lokali, które niemal z każdym kwartałem biją rekordy. Mimo to zainteresowanie kupnem mieszkania nie słabnie. Wpływ na to ma zmiana podejścia Polaków do zakupu mieszkania, które jest dla nich przede wszystkim inwestycją. Jak wylicza Puls Biznesu, inwestycje stanowią aż 30 proc. wszystkich transakcji związanych z rynkiem mieszkaniowym w Polsce.

W ciągu ostatnich lat ceny mieszkań rosły wprost proporcjonalnie do zwiększającego się popytu na tego rodzaju lokale w Polsce. W 2018 r. nastąpiła jednak pewna zmiana wśród najważniejszych czynników generujących ceny mieszkań. Głównym powodem wzrostu jest malejąca ilość gruntów pod zabudowę deweloperską w dobrych lokalizacjach. Inwestycji przybywało, a tym samym ubywało terenów, na których mogą być stawiane inwestycje deweloperskie. Emil Domeracki, dyrektor ds. gruntów w firmie doradczej Colliers International, w rozmowie z rp.pl, przyznał, że malejąca ilość gruntów powoduje wzrost ich ceny, a to z kolei przekłada się na stawkę za mkw. lokalu mieszkalnego. Mimo to, deweloperzy wciąż decydują się na inwestycję, bo duże zapotrzebowanie na rynku spowoduje, że zysk i tak będzie znaczny. Grunty o nieunormowanej sytuacji prawnej czy konieczność rozebrania znajdujących się na nich zabudowań też nie wywołują u deweloperów obaw. Koszty i tak się zrekompensują.

Nie wszyscy eksperci są jednak zdania, że sytuacja na rynku nieruchomości nadal będzie się tak prężnie rozwijać, wielu z nich mówi nawet o kryzysie. Boom na rynku nieruchomości rozpoczął się od uruchomienia programów rządowych, z których Polacy chętnie korzystali. Mogli w ten sposób uzyskać pieniądze niezbędne do otrzymania kredytów w bankach – mówi specjalista ds. kredytów mieszkaniowych z KtoryEkspert.pl. Te z kolei zaczęły podchodzić do potencjalnych kredytobiorców bardziej liberalnie i chętniej udzielały wsparcia. Tym bardziej więc eksperci rynku nieruchomości w likwidacji programu „Mieszkanie dla Młodych” upatrywali potencjalnej przyczyny załamania na rynku. Pozbawienie Polaków wsparcia finansowego miało nie tylko zmniejszyć popyt, ale i spowodować spadek cen i na końcu wpłynąć na zmniejszenie liczby budowanych lokali.

Prognozy jasno wskazywały, że załamanie nastąpi na przełomie 2017 i 2018 r., ale wbrew oczekiwaniom, rynek wciąż odnotowuje stabilny wzrost. Business Insider podaje, że pierwszy kwartał 2018 r. charakteryzował się wzrostami cen mieszkań w największych miastach wojewódzkich nawet o 300-400 zł za mkw. Dariusz Pawlukowicz, dyrektor ekonomiczno-administracyjny Vantage Development, przyznał na łamach „Rzeczpospolitej”, że tendencja wzrostowa utrzyma się przynajmniej do 2019 r. Przewiduje również, że później rynek wyhamuje, ale nieznacznie.

Potwierdza to w rozmowie z Bankier.pl Michał Kubicki, prezes zarządu Unimax Development. Jego zdaniem wysoki popyt na mieszkania, który utrzymywał się przez lata, miał ogromny wpływ na umasowienie budownictwa, co znacznie pogorszyło jakość wykonawstwa. Wzrosła również jego cena i to o 20-30 proc. w ciągu zaledwie dwóch lat. To jak przyznaje Pawlukowicz odbiło się na sytuacji branży budowlanej, która boryka się z dużymi problemami, np. przy pozyskiwaniu wykwalifikowanych pracowników przez podwykonawców. Sytuacji nie poprawiają też wielomiliardowe zaległości firm budowlanych wobec podwykonawców. To wszystko odczuwają deweloperzy, którzy do tej pory rekompensowali sobie te wydatki podnosząc ceny mieszkań. Na dłuższą metę się to jednak nie sprawdzi, bo kupujący mieszkania po prostu temu nie podołają. Rozwiązaniem może okazać się zmniejszenie kosztów wykonawstwa. Osiągnąć można to poprzez ograniczenie podaży, a więc liczba dostępnych mieszkań będzie spadać.

Zahamowanie rozwoju rynku nieruchomości w Polsce jest nieuniknione, ale to nie oznacza, że ceny mieszkań zaczną nagle gwałtownie spadać. Możliwa jest lekka korekta i spowolnienie dynamiki wzrostu – przyznaje Barbara Bugaj z Cenatorium w rozmowie z „Pulsem Biznesu”. Gwałtowny spadek wyklucza również Business Insider, który powołuje się na skomplikowany, ale gwarantujący stabilność system uzyskiwania kredytów hipotecznych. Dziś trudniej otrzymać kredyt niż 10 lat temu, kiedy nastąpił poważny kryzys na rynku nieruchomości. Kredytobiorcy przechodzą weryfikację i muszą posiadać pieniądze na wkład własny – takie zasady obowiązują już od kilku lat. Mimo to, jak pokazują statystyki, liczba udzielanych kredytów hipotecznych stale rośnie. To najlepsze potwierdzenie stabilnej sytuacji rynku nieruchomości, popytu i cen, które utrzymają się na wysokim poziomie, nawet po spowolnieniu dynamiki rozwoju.

Artykuł sponsorowany