„ Modernizacje” w Spółdzielni Mieszkaniowej • Pultusk.biz

„ Modernizacje” w Spółdzielni Mieszkaniowej

Autor:

Dodano:

Lubię to Ten artykuł lubi 0 osób.

Nie skończyliśmy ocieplania budynków, a już zaczynamy remonty. Po kilku latach można ocenić jakość wykonanych ociepleń. Na Skarpie 12 (2007- remont) nie ocieplono piwnic, ściany pokrywa grzyb i trzeba było kołkować styropian.

„ Modernizacje” w Spółdzielni Mieszkaniowej

1.Remonty elewacji budynków-ocieplanie.

Nie skończyliśmy ocieplania budynków, a już zaczynamy remonty. Po kilku latach można ocenić jakość wykonanych ociepleń. Na Skarpie 12 (2007- remont) nie ocieplono piwnic, ściany pokrywa grzyb i trzeba było kołkować styropian. To samo na Widok 18 (2006). Na Skarpa 11 (2011 ) i Skarpa 13 (2010 ) zaczynają czernieć ściany od strony ulicy. Po deszczu na oknach jest farba z elewacji. Nieocieplone piwnice mają też Widok10, 14, 16.

Remonty te zostały wykonane niezgodnie z prawem budowlanym, które mówi, że remont to jest odtworzenie stanu pierwotnego. Natomiast ocieplenie jest budową. Najlepiej wyjaśnione jest to w wyroku NSA:

Wykonanie docieplenia (ocieplenia) ścian rozumianego jako położenie na ścianę budynku warstwy z płyt styropianowych nie może być uznane za remont. Nie są to bowiem roboty budowlane polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego ( załącznik 1).”

Ponieważ było dużo spraw sądowych pomiędzy spółdzielniami i członkami, NSA wydało uchwałę w tej sprawie II OPS 2/12 (załącznik 2).

Zarząd był zobowiązany potraktować ocieplenie jako inwestycje i w związku z tym przedstawić koszty i zyski oraz wystąpić do lokatorów o zgodę na ocieplenie, bo inaczej naruszał przepisy prawa budowlanego i art. 199KC. Mieszkańcy zdecydowaliby czy chcą ponosić koszta inwestycji, mieli wpływ na system ocieplenia i dobór materiałów (grubość styropianu, rodzaj farb itp.). Mogliby też przypilnować wykonawcy lepiej niż inspektorzy nadzoru. Taką umiejętnością (podczas ocieplaniu Na Skarpie 7A) wykazał się pan R. Siarkowski.

Dlaczego Zarząd działał niezgodnie z prawem a Starostwo dawało na to pozwolenie?

Załącznik 4 w sposób obrazkowy pokazuje jak powinno przebiegać ocieplenie. Jestem ciekawy na ilu budynkach tak robiono.

2.Modernizacja CO i CW.

Na początku roku dostaliśmy informację od Zarządu, że dzięki podjętej modernizacji opłaty za CO spadły z 3,90 do 3,50zł/m2. Informacja prawdziwa - opłaty spadły. Jednak na osiedlu KEN, które nie przeprowadzało w 2014 żadnych inwestycji opłaty spadły w tym samym stopniu z 2,29 do 1,96zł/m2. Spadek cen spowodował ciepły rok( według danych meteorologicznych zużycie energii powinno spaść o 18%). Duży wpływ na opłaty ma tzw. moc zamówiona. W porównaniu do mocy maksymalnych jakie wskazywały ciepłomierze w latach 2006 - 2011 obecnie zamówiona łączna moc jest większa. Na CO o 0,25% a na CW o 27,4 %. Albo coś nie tak jest z modernizacją, albo ktoś nas kiwa. Moce zamówione na CO i CW ustala Prezes J.Folański z doradcą z PEC.Średnia cena w Polsce za moc zamówioną i przesyły stanowi około 37% całkowitych opłat. W naszym przypadku jest to około 45%. Czemu tak dużo? W 2011r byłem przewodniczącym komisji inwestycyjnej i udało się nam obniżyć moce zamówione na CO o 18,5% i na CW 30,5%. Sugerowałem jeszcze większą obniżkę, ale niestety nie przeszła. Od 2012 roku Zarząd i Rada Nadzorcza nie dopuściła do dyskusji temat mocy zamawianych.

W 2013 roku Zarząd wprowadził temat „modernizacja CO i CW”. Okazało się, że w 2011r ukazała się ustawa o efektywności energetycznej, która zobowiązuje samorządy do poprawy efektywności energetycznej i oszczędności w gospodarce cieplnej.

Modernizować powinniśmy te elementy, których jesteśmy właścicielami. Założenie zaworów podpionowych na CW tak, ocieplenie rur tak. Prace te powinny być jednak wykonane poprawnie. Jeżeli w piwnicach w zimie panuje temperatura 16 stopni to coś jest nie tak.

Budowa nowych węzłów to jednak nie jest modernizacja, tylko inwestycja. Spółdzielnia nie powinna więc ich „modernizować”, tym bardziej, że właścicielem węzłów był PEC. Zgodnie z Prawem energetycznym oraz Dz.U. 2010 nr 194 poz. 1291 to na PEC spoczywa ten obowiązek, bo koszty z tym związane zawarte są w opłatach przesyłowych. W naszym przypadku opłaty przesyłowe wynoszą około milion trzysta tysięcy złotych rocznie. W przypadku Skarpy, opłaty przesyłowe dotyczące tylko ciepłej wody w 2011 i 2012 wynosiły około 60 tys rocznie. Opłaty te to czysty zysk PEC, ponieważ rozliczani jesteśmy z ciepłomierza na węźle głównym i straty na linii i wymienniku pokrywamy w zużytej energii.

 

Od 2009r poszczególne budynki powinny być rozliczane indywidualnie. Dotyczy to opłat za CO, CW

i kosztów GZM. Niestety, na kolejnych walnych zgromadzeniach Zarząd Spółdzielni zapomniał poinformować o tym swoich członków.

Różnice w opłatach za CO i CW (razem), oraz stanu funduszu remontowego przedstawione są w poniższej tabeli.

Wyniki na koniec 2014r - nieruchomościami:

adres

różnice w opłatach

co i cw zł/m2

liczone na rok

Zadłużenie zł/m2

na funduszu remontowym

Okres spłaty w latach

Uwagi

Pana Tadeusza 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8

+ 3,49

+ 60,82

   

Daszyńskiego 94, 96, 98, 100

- 6,22

-67,99

9/8/6/7

 

Na Skarpie 11, 12, 13, 14 Widok 8, 10, 12, 14, 16

- 3,12

-52,44

7,8

 

Na Skarpie 8 , Kolejowa 7

+ 5,69

-68,68

10,2

 

Na Skarpie 10

+5,90

-97,87

14,56

 

Na Skarpie 7 i 7A

+ 3,37

-60,39

9,23

 

Na Skarpie 3, 3A, 5, 9 Widok 4, 6

+ 0,57

+21,76

   

Traugutta 12

-4,96

+24,16

   

Traugutta 21, 21A, 21D, Mickiewicza 22, 22A

+ 7,71

-86,05

12,8

Nowe węzły cieplne na koszt mieszkańców

Mickiewicza 26

- 2,92

+42,98

   

Tysiąclecia 35, 37

+ 5,53

-22,69

3,38

 

Tysiąclecia 33

+ 6,78

- 44,09

6,56

 

Podchorążych 4, 5, 6,

13 Pułku Piechoty 3, 5, 7 –

17 Stycznia 2, 4, -

Tysiąclecia 5,7,9,

11 Listopada 2

- 1,55

+5,65

   

13 Pułku Piechoty 4

+ 1,14

+52,64

   

Warszawska 29A

- 24,05

+59,49

   

17 Stycznia 1

- 1,75

-29,25

4,35

 

 

+ oznacza zysk dla mieszkańców, mniejsze opłaty

- strata, większe opłaty

 

Jeśli walne uchwali rozliczanie indywidualnie, to przy cenach z 2014r. wysokość opłat ca CO i CW w 60m2 mieszkaniu na Widok 10 wzrośnie o 187,12zł rocznie. Podobne mieszkanie na Tysiąclecia 35 zapłaci 331,8zł mniej, a na Traugutta o 462,60zł mniej. Inwestycje w węzły, zawory podpionowe dla CW i ocieplenie rur na nieruchomości Traugutta (Traugutta 21 A, 21d, Mickiewicza 22, 22A) wyniosły 185508zł. Zakładając, że mieszkańcy tych budynków przeznaczą te oszczędności (7,71zł/m2) na spłatę długu, to zwrot inwestycji nastąpi po 9,5 roku. Nie uwzględniłem kosztów konserwacji i napraw (odliczony jest Traugutta 21, na którym nie był robiony węzeł przez spółdzielnię). Zamówiona moc na CW dla tych budynków jest większa niż maksymalne wskazania ciepłomierza z lat 2006-2011.

Na Tysiąclecia 33/35/37 zero inwestycji, a różnica w opłatach ( w porównaniu do Traugutta) jest większa tylko o 2,2zł/m2 rocznie, mimo że są to budynki rozliczane z węzła grupowego (najdroższe). Należy pamiętać, że budynki Na Skarpie mają około 30 lat. Niedługo grozi nam wymiana rur do wody i CO. Mamy duże zadłużenie już w tej chwili. Po sfinansowaniu węzłów to zadłużenie jeszcze wzrośnie.

Zarząd nie sporządził rachunku korzyści dla tych inwestycji, w związku z tym nie będziemy wiedzieć czy jest to opłacalne. Nie wyrówna to także opłat za centralne i ciepłą wodę ponieważ budynki są różnie ocieplone. Część budynków ma nieocieplone piwnice, a niektóre jak Widok 10 i Widok 8 także boki i tam koszty będą największe.



Jan Befinger


Załączniki:

1.Wyrok NSA

2.Uchwała NSA

3.Opinia radcy prawnego spółdzielni

4.Instrukcja obrazkowa jak ocieplać


Dodaj komentarz
Nick:


Pozostało znaków: 
1000


Treść komentarza:
Uwaga: Dodając komentarz akceptujesz regulamin serwisu oraz przyjmujesz do wiadomości, że rejestrujemy Twój numer IP (54.198.1.167).
Komentarze Nikt jeszcze nie dodał komentarza. Możesz być pierwszy(-a).
Szukaj w serwisie:
Ostatnio czytali
Napisz artykuł
Napisz artykuł
Chcesz poruszyć ważny dla miasta temat, bulwersuje Cię coś lub masz pomysł co zrobić by w Pułtusku żyło się lepiej. Nie czekaj – już dziś napisz artykuł i wyślij go nam na adres redakcja@pultusk.biz, a my go zamieścimy.

Więcej informacji znajdziesz tutaj.
Sonda

Jak oceniasz pracę burmistrza Krzysztofa Nuszkiewicza?

Co nowego w serwisie? Ponad tydzień temu
Dołączyła do nas Maciej Dzierzenin


Ponad tydzień temu
Dołączyła do nas malgosia11


3 miesiące temu
Dołączyła do nas dz32615


3 miesiące temu
Dołączyła do nas Radosław Kubat


Ostatnio dołączyli

Maciej Dzierzenin

Dołączyła 2017-06-18

malgosia11

Dołączyła 2017-06-16

dz32615

Dołączyła 2017-03-24

Radosław Kubat

Dołączyła 2017-03-15

Daniel Rekrutacja Hua Trade

Dołączył 2017-01-20

malgosia1 rek

Dołączył 2017-01-14

kaligula222

Dołączył 2017-01-09

trabor

Dołączyła 2016-12-13

Netkadra1

Dołączyła 2016-12-06

fito

Dołączył 2016-11-29

jajonasz

Dołączył 2016-10-12

netkadra

Dołączył 2016-08-30